消费性购房者的权利优先于抵押权人
———永××与威海广信房地产开发有限责任公司破产债权确认纠纷
裁判主旨：
本案中,原告为生活消费需要购买涉案房屋,且已支付全部价款,依照上述规定,承包人就该房屋享有的工程价款优先受偿权不得对抗原告,而承包人的优先受偿权优于抵押权,因此百度城-1B-2917房屋抵押权人××银行享有的优先权不得对抗原告。
关键词：生活消费 抵押权
原告:永××。
被告:威海广信房地产开发有限责任公司。
原告永××与被告威海广信房地产开发有限责任公司破产权确认纠纷一案,本院于2019年5月17日立案后,依法适普通程序,于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告永××委托诉讼代理人、被告威海广信房地产开发有限任公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永××向本院提出诉讼请求:1.确认原、被告签订的房屋买卖合同有效并要求被告交付百度城二期1B-2917号房屋;2本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:2015年10月,原告购买被告开发的百度城二期1B-2917号房屋,2015年12月7日,原告付清全部房款,后被告因经营不善破产,原告申报债权后,管理人一直拒不向原告交付房屋,为维护原告的合法益,诉至法院,请求依法判决。
威海广信房地产开发有限责任公司辩称,2015年10月14日,原、被告签订协议书约定原告购买被告房产为百度城二期1B-3317室,该房产已于2014年12月16日出卖给了案外人丁××,被告与丁××签订了威海市商品房(预售)合同并办理了备案登记,丁××通过交付首付款和银行按揭贷款的方式付清了全部房款875777元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定,原告的诉求依法应予以驳回。百度城二期1B-2917号房屋在原告所主张的购房时间前已抵押给银行,根据相关法律规定,1B-2917号房屋不能再对外出售,即使被告有了出售行为,与任何人签订的房产买卖协议均是无效的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认的并在卷佐证。根据当事陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
2015年10月14日,原、被告签订《协议书》,约定原告购买被告开发的商品房位于威海市经区百度城二期1B号楼317室,建筑面积约为109.21平方米,单价5219元,总价570000元;原告为能购买该房屋,同意在签署协议同时向被告付定金人民币35000元;原告必须于2016年1月1日前,交齐全部房款570000元,并签订该房屋商品房预售合同;“甲方”有被告公司印章,签约人签字“辛雨”;乙方处有“永××”签字、捺印。
原告分别于2015年10月14日、2015年10月30日、2015年11月18日向被告支付房款35000元、265000元、270000元,共计570000元。被告分别于2015年10月14日、2015年10月30日、2015年11月18日、2015年12月7日向原告出具收款收据35000元、239739元、270000元、25261元,共计570000元,其中2015年12月7日收款收据载明的事由为百度城二期房款(1B-2917),其余事由均为百度城二期房款(1B-3317)。
关于2015年12月7日被告向原告出具的金额为25261元、事由为百度城二期房款(1B-2917)的收款收据,原告陈述,2015年10月30日签购单的265000元是在原告购房后支付的第二笔款项,2015年12月7日的25261元收据是被告因中间人带原告到售楼处购房所支付的中间人的居间费用,但当时原告不知情,在被告发现1B-3317室已经出售的情况下,通过销售人员赵××找到原告,商量将1B-3317室调换为1B-2917室,原告到被告处之后,要求被告补齐原告所交房款收据,所以在2015年12月7日被告向原告出具的百度城二期房款1B-2917室的收款收据。
另查明,在原告与被告签订《协议书》协商购买百度城二期房产前,被告已将该房产出售给案外人丁××。2014年12月16日,被告与案外人丁××签订《威海市商品房(预售)合同》,约定丁××购买被告开发的百度城1B号-3317,建筑面积109.31平方米,总价款875777元,并办理网签备案手续。
再查明:百度城二期1B-2917房屋于2015年7月29日抵押给××银行。现已具备交付条件。被告于2019年7月27日将涉案百度城二期1B-2917房屋出售。
对有争议的证据和事实,本院认定如下:
原告为证明其购买的房屋已由1B-3317更换为1B-2917,提交以下证据:
证据1.短信截图1份,系被告因出售给原告的房屋由于不能履行合同,被告方销售人员辛雨(真名为赵××)通过短信与原告协商调换房屋。内容为:2015年12月16日辛雨向原告发送短信:尊敬的永××先生,您于2015年10月14日购买百度城二期1B-3317现为您更换为1B-2917,价位上每平便宜50元且报销您个人的来回高铁票和住宿费用,特此征求您的同意。2015年12月19日辛雨向原告再次发送短信,内容为:同应永××先生要求,签完合同后当天同时报销路费和住宿费。原告回复:同意。被告质证认为,对该证据的真实性不予认可,被告财务人员称当时被告处并无辛雨此人。关于“辛雨”的身份,庭审中被告陈述,辛雨是“××公司”的工作人员,被告在2015年前后委托“××公司”销售房产,代理销售范围是包括涉案房产在内的百度城二期房产。
证据2.被告方销售人员赵××出具的证明原件1份,内容:“本人赵××,身份证号××,于2015年就职于威海广信房地产开发有限责任公司,客户永××于2015年10月14日购买房屋1B-3317,后因公司核实1B-3317不能售卖,经与客户协商更换为1B-2917号房且退还两套房屋差价,并报销来回路费及住宿。客户已交清全款,且只购买了一套房屋,交清全款时未签定房屋预售合同,公司房产处于抵押状态,公司说解压后签定。同时,辛雨与赵××是同一人,
都是本人。赵×× 2019.6.8 联系方式:××。”被告质证认为,对该证据的真实性不予认可,被告处并无赵××,倘如赵××作证,其应当出庭作证,接受原、被告双方的询问及质证。
证据3.《签订合同资料确认表》复印件1份,内容为,日期:2015.10.30;姓名:永××;房号:1B-3317更换1B-2917;面积:109.21m2;电商/装修费:25261;实收房款:544739;实收首付:274739;实收贷款27万;合同额:544739;首付:274739;贷款:27万。“××公司:填表人”处有“辛雨”签名;“复核及经理签字”处有“闫××”签名;“广信:接收确认”处有“赵×”签名。被告质证认为,对该证据的真实性不予认可,该证据仅是复印件,不符合证据规则对证据的要求,同时该资料表标明的日期为2015年10月30日,填表人辛雨为××公司的员工,而不是原告所主张的为被告的之职工,即使该表是真实的,也只能证明原被告双方曾就原告购买被告房屋事宜进行过协商,这只是双方协商过程中形成的一个表格,不能证明原告已与被告就1B-2917室达成一致意见。关于该证据中“闫××”、“赵×”的身份,庭审中被告陈述,经落实,确认闫××是被告公司的销售人员,且被告财务人员“闫××”的签字是其本人笔迹。
本院根据各方当事人的举证质证意见,结合本案其他证据,对上述证据认证如下:
被告对证据1、证据2、证据3的真实性均不予认可,但结合被告于2015年12月7日向原告出具的1B-2917的收款收据、原告对该收据形成过程的陈述以及被告对证据3中闫××身份及签字认可,原告提交的证据能够形成完整证据链,可以认定原告提交的证据1短信截图的内容是真实的。根据上述证据,本院认定如下事实:因百度城二期1B-3317房屋已出售他人,原、被告经协商,于2015年12月19日将原告所购房屋由百度城二期1B-3317更换为百度城二期1B-2917。
本院认为,本案的争议焦点为:原、被告签订的《协议书》的效力以及在破产程序中原告是否有权要求被告交付房产。
《中华人民共和国合同法》第44条第1款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”第52条规定:“有下列情形之一的,合同无效:①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;②恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;③以合法形式掩盖非法目的;④损害社会公共利益;⑤违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”本案中,原告与被告签订的《协议书》为当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,不存在合同无效的情形,涉案房屋虽未办理物权登记,但不影响合同效力;××银行的抵押权存续期间,被告未经抵押权人××银行同意转让抵押房屋,亦不影响原、被告之间房屋买卖合同的效力。故原、被告签订的《协议书》有效,原告关于确认该《协议书》有效的诉讼请求,符合法律规定,本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第77条规定:“当事人协商一致,可以变更合同。”本案中,被告在百度城二期1B-3317房屋已经出售给他人的情况下,又出售给原告,在被告发现后由其代理销售房屋公司的销售人员与原告协商变更所购房屋为1B-2917,原告经同意,应视为双方对2015年10月14日签订的《协议书》内容的变更。
《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条、第3条规定,消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受该法保护,经营者为消费者提供其生产、销售的商品者提供服务,应当遵守该法。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条规定,人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第2条规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中,原告为生活消费需要购买涉案房屋,且已支付全部价款,依照上述规定,承包人就该房屋享有的工程价款优先受偿权不得对抗原告,而承包人的优先受偿权优于抵押权,因此百度城-1B-2917房屋抵押权人××银行享有的优先权不得对抗原告。
《中华人民共和国企业破产法》第18条第1款规定:“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起十日内未答复的,视为解除合同。”本案中,原告已经履行涉案《协议书》约定的给付房款的全部义务,根据上述规定,被告管理人不能解除该《协议书》,并且该《协议书》不存在合同无效或被撤销的情形,被告仍应当继续履行《协议书》,且原告享有的权利优先于抵押权人,故原告要求被告交付百度城B-2917房屋的诉讼请求符合法律规定,本院予以支持。被告诉讼中将争议房屋出售,损害了原告的利益,由此产生的后果由被告自行承担。
综上所述,原告的诉讼请求符合法律规定,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第44条第1款、第52条、第77条,《中华人民共和国物权法》第15条,《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条、第3条,《中华人民共和国企业破产法》第18条第1款,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条规定,判决如下:
一、确认原、被告签订的《协议书》有效;
二、被告威海广信房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内向原告永××交付百度城二期1B-2917号房屋。
案件受理费100元,由被告威海广信房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于山东省高级人民法院。
实务经验总结
1、消费性房屋买受人对所购房屋所享有的物权期待权，本质上仍属于债权。物权优先于债权，本是民法的一项基本原则。但在基于消费者生存利益至上的考虑，赋予了消费性买受人所享有的物权期待权优先于抵押权。我国对消费性买受人的利益保护规定最早来源于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。
2、对于消费性购房人的物权期待权，在没有任何公示手段的情况下，仍赋予超级优先权，是依据权利层次理论，生存权优先于财产权的原则，但其突破了物权优先于债权的一般原则，因此应严格区分是否属于消费性购房。对于非居住用途及非自然人的购房者，因其不具有居住利益，不享有上述超级优先权。因此，基于生存权优先于财产权的原则，对于购买行为是发生在抵押设定前后并无关系，仍取决于其是一般购房人还是消费性购房人。
相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第七十七条 当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
《中华人民共和国破产法》
第十八条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。
《中华人民共和国消费者权益保护法》
第二条 消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。
第三条 经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务，应当遵守本法；本法未作规定的，应当遵守其他有关法律、法规。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。